前海管理局‘产业归巢行动’的纵深推进规划“职住平衡”空间布局

　　根据前海合作区惠港“万千百十”工程的总体安排，未来在合作区内开展商务活动和就业的香港居民将超过10万，香港企业也将达1万家，既需要科学的产业政策加以引导，也需要合理的住房政策予以支持。

　　不久前，前海人才乐居有限公司（以下简称“前海乐居”）以5.42亿竞得前海合作区首宗自持人才住房用地（以下简称“人才住房用地”）。该地块将用于建设前海合作区人才住房，项目预计今年年底开工，计划2021年建成，2022年运营。

　　前海开发投资控股有限公司（以下简称“前海控股”）副总裁、前海乐居总经理李荣生在接受采访时表示：“人才是经济社会发展的第一资源，也是创新活动中最为活跃、最为积极的因素，前海作为人才智力高度密集、体制机制全面创新、科技创新高度活跃、新兴产业高速发展的‘特区中的特区’，更是必须全面深入实施人才优先发展战略，因此，如何在实现‘职住平衡’空间布局的同时将前海打造成为更具吸引力和竞争力的‘人才高地’，将始终是今后前海城市新中心建设的关键内容。前海人才住房建设与其他的安居住房在服务对象、承载使命上都不大一样，有一定的特殊性，前海合作区人才住房建设是整个深圳市人才住房体系的重要补充，是一个有特定对象和特定产品标准的专项分支。”

前海乐居竞得前海合作区首宗自持人才住房用地。

　　打造“人本之城”

　　前海人才乐居有限公司是前海控股旗下全资子公司，也是前海人才“乐居”的构建者，专门从事前海合作区人才住房投资建设和运营管理等相关事务，通过市场化运作和企业化管理，贯彻落实前海人才住房的政策法规、规划、计划，探索建立具有前海特色的人才住房可持续发展模式，具有政策性和功能性属性。

　　据了解，前海乐居竞得的人才住房用地位于前海合作区桂湾片区核心区域，用地面积14694.63平方米，规划总建筑面积102000平方米，其中商务公寓建筑面积90000平方米，地上商业建筑面积6000平方米，地下商业建筑面积6000平方米。值得关注的是，本次出让地块将建设全年期自持租赁商务公寓，作为前海合作区人才住房。商务公寓户型以中小户型为主，建筑面积主要在90平方米以下，建成后商务公寓租金价格将按照同区域市场商品住房租金价格的60%进行定价。该项目的落地推进，真正践行了以人为本的新发展理念，将为未来广大前海人才提供更多安居乐业的人居空间，进一步改善人才居住条件，推动打造集聚人气、产城融合、人文宜居的“人本之城”。

　　“未来，随着前海合作区内商业、办公及居住用地建设项目的陆续竣工，随着管理局‘产业归巢行动’的纵深推进，前海注册企业的回迁量将会出现‘井喷式’的增长，前海人才住房问题亟需在未来几年里同步着力解决。”李荣生告诉记者。

前海乐居桂湾人才住房项目效果图。

　　提升深港合作能级

　　李荣生告诉记者：“前海因深港合作而生，更因深港携手而兴，深港合作既是前海设立之初的基本定位，也是前海战略发展的核心所在。前海区内骨干路网基本成形、广深港高铁开通、港珠澳大桥通车，愈发便捷、畅通的交通基础设施，进一步活跃了粤港澳人才、资本、技术、物资等经济要素流动，加速推高粤港澳大湾区经济势能。”

　　前海作为国际化企业和组织的高密度聚集池，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务四大产业，人才结构上以国际化人才和高端人才为主。“与市人才安居集团服务的目标群体有着明显不同，前海乐居人才住房的定位与市人才安居集团的户型设计、配套设施、公共景观和区位布局等也存在较大差异。”李荣生表示。

　　据介绍，前海乐居提供有针对性的产品线，加快建设香港人才、城市白领、企业高管、金融家公寓等类型产品，拓宽港人港企发展空间，进一步提升深港合作能级，更好地满足前海高层次人才对于居住品质的更高要求，助力建设粤港澳人才合作示范区和全国人才管理改革试验区。

　　据了解，前海乐居此次桂湾人才住房项目将坚持前海都市“乐生活”、共享乐居“家资源”的主导理念，力争设计塑造绿色生态、人文宜居、立体圈层、社区客厅与天空集市等品牌形象，着力提升人才居住品质。项目建成后预计将提供约1200套人才住房，将进一步完善前海产业配套设施，吸引更多国际化、高端人才在前海安家、乐居、圆梦。

　　开展具有前海特色的机制创新

　　李荣生介绍，前海整体区域建设遵循“先规划，后开发”的科学路线，具有“科学规划、合理布局”的先天优势，为人才住房与产业用房的融合发展奠定基础。同时，前海战略规划多元定位集聚，其从业人员呈现高端、多元、复杂等特征，前海乐居作为前海人才住房专营机构，将对港澳、外籍、创客等新型人才的个性化需求予以充分考虑，推动前海人才住房发展不断开阔视野、勇于创新。

　　在政策和机制创新方面，基于前海的人才结构和人才住房定位不同，进行政策和机制创新，前海乐居有望建立有别于深圳市现在保障性用房的供应租赁体系，向国内先进城区学习，在租金定价、准入机制、补贴政策等方面进行创新设计。参照市安居集团，支持前海乐居申请相关土地政策和住房政策支持。

　　未来，前海乐居将更注重产融结合，创新融资渠道，为加快人才住房建设提供更多资金保障。借助前海控股公司整体资产管理体系，不断优化项目开发运营管理流程，不断有效提升前海乐居的资产价值。探索利用政策性融资渠道开展融资工作，降低财务成本，随着乐居项目建设规模的不断扩大，充分利用前海创新和政策优势，落实国家扶植租赁住房市场的有关政策，逐步探索资产证券化的途径，例如ABS、REITs等，打造富有前海特色的高端人才安居投融资平台，推进前海人才住房运营管理的市场化。

　　可持续发展打造精品

　　前海乐居以人才发展和美好生活为主线，对接行政、教育、医疗、体育等城市基础配套设施，以及商业、文娱、保健、养老等商业配套设施。

　　此外，前海乐居还将实施“只租不售”+“全生命周期”的管理模式，以深度市场化方式完善前海人才住房结构。据了解，此次前海乐居桂湾人才住房项目便要求采取装配式建筑建造，参照国家和相关省、市标准，至少达到国家标准《装配式建筑评价标准》A级的要求，预制率不得低于50%，装配率不得低于70%。此外，该人才住房项目还将作为前海BIM技术应用的重点项目，制定正向设计方案，按照三全原则（全员、全专业、全过程）做到全流程应用、全领域协同、全部门参加使用BIM技术。

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